Sanierungsgebiet - Steuerliche Abschreibung

1. Die erhöhten Absetzungen nach § 7 h EStG kommen für Maßnahmen bei Gebäuden und Gebäudeteilen in Betracht, die im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Quedlinburg „Innenstadt“ gelegen sind. Begünstigt sind Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 177 BauGB oder Maßnahmen, die der Erhaltung und Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung eines Gebäudes dienen, das wegen seiner geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung erhalten bleiben soll. Ohne Bedeutung ist, ob das Gebäude zum Betriebs- oder Privatvermögen gehört oder ob es gewerblichen, beruflichen oder Wohnzwecken dient. Die erhöhten Absetzungen können erstmals im Jahr der Fertigstellung des Gebäudes vorgenommen werden. Das bedeutet, dass die Baumaßnahme abgeschlossen sein muss. Wird eine Baumaßnahme in mehreren Abschnitten durchgeführt, so müssen diese jeweils abgeschlossen sein. Bei der Bemessung der erhöhten Absetzung ist von der Summe der Herstellungskosten auszugehen, die bis zum Ende des jeweiligen Kalenderjahres angefallen sind. Ausgeschlossen ist ein gleichzeitiger Abzug der geltend gemachten Anforderungen nach anderen steuerlichen Richtlinien, z. B. Fördergebietsgesetz.
2. Bauliche Maßnahmen bedürfen in der Regel einer Baugenehmigung. Der entsprechende Antrag ist bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde (Landkreis Harz) zu stellen.
3. Der Inhalt der durchzuführenden Maßnahmen ist vor Baubeginn mit der Stadt bzw. dem Sanierungsträger abzustimmen. Die Durchführung ist in einer vertraglichen Vereinbarung zu sichern.

Der Bauherr muss im einzelnen nachweisen, welche tatsächlichen Leistungen erbracht worden sind und welches Entgelt er dafür leisten musste. Für die Ausstellung der Bescheinigung gem. § 7 h EStG benötigt die Stadt prüfbare Unterlagen. Hierbei ist folgendes zu beachten:

1. Die vollständigen Originalrechnungen sind (möglichst chronologisch) nach Firmen zu ordnen. Mehrere Einzelrechnungen von Firmen sind außerdem noch nach Datum zu ordnen. Die Rechnungen sind fortlaufend durchzunumerieren. Alle Originalbelege werden nach der Prüfung zurückgegeben. Über die Rechnungen ist eine Aufstellung beizufügen, in der die laufende Nummer, Firma und Kurzbezeichnung von Leistung und Gegenstand, Rechnungsdatum, Rechnungsbetrag in EUR und Raum für den Vermerk des Prüfers enthalten sein muss. Die geleisteten Zahlungen sind nachzuweisen (z. B. durch Überweisungskopien).
2. Jede Einzelrechnung muss in der Liste aufgeführt werden. "Rechnungs-Pakete", in denen mehrere Rechnungen, Kassenzettel oder ähnliches zusammengefasst sind, können nicht anerkannt werden.
3. Die Rechnungsbeträge sind entweder stets als Nettobeträge (ohne) oder stets als Bruttobeträge (mit Umsatzsteuer) aufzuführen. Die gewählte Berücksichtigungsart ist anzugeben. In der erteilten Bescheinigung ist dann ein Hinweis enthalten, ob es sich um Netto- oder Bruttobeträge handelt.
4. Abschlagsrechnungen können ohne die zugehörigen Schlussrechnungen mit genauer Auflistung der erbrachten Leistungen nicht anerkannt werden.
5. Es dürfen nur die Beträge eingesetzt werden, die auch tatsächlich angefallen sind. In Anspruch genommene Skontoabzüge, anteilige Beiträge zur Bauwesenversicherung oder sonstige Abzüge sind kostenmindernd zu berücksichtigen.
6. Genehmigungs- und Prüfgebühren werden den jeweiligen Kosten zugeschlagen. Abweichend von Ziffer 1 können hier Fotokopien der Baugenehmigung bzw. der Bescheide zur Einsichtnahme vorgelegt werden.
7. Kostenvoranschläge, auch wenn darauf schon Zahlungen geleistet worden sind, können nicht anerkannt werden. Hier wird in jedem Fall die Schlussrechnung benötigt.
8. Kassenzettel, z. B. von Bau- und Verbrauchermärkten können nur anerkannt werden, wenn Menge, Artikel, Datum und Preis eindeutig erkennbar sind.
9. Hat der Bauherr eine pauschale Vergütung geleistet (z. B. an einen Generalunternehmer), muss er die erbrachten Leistungen in nachprüfbarer Weise beschreiben bzw. auflisten.
10. Für Pauschalrechnungen (z. B. bei Elektro-, Heizungs- und Sanitärarbeiten) ist das Originalangebot, das dem Pauschalvertrag zugrunde liegt, zur Einsichtnahme vorzulegen.
11. Gebühren für Architekten und Ingenieure sowie sonstige Baunebenkosten wie Baugenehmigungsgebühren gehören zu den begünstigten Aufwendungen.
12. Zuwendungen aus öffentlichen Mitteln (Kommunale Mittel, Landes- oder Bundesmittel), die der Bauherr für seine Maßnahmen erhalten hat, sind anzugeben. Rückzahlbare, zinslose oder zinsgünstige Darlehen brauchen nicht aufgeführt zu werden.
13. Vom Eigentümer ist anzugeben, ob er zum Vorsteuerabzug berechtigt ist und die Option gem. § 9 UStG in Anspruch nimmt.

Vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass die nachfolgend aufgeführten Aufwendungen in der Regel keine Herstellungskosten sind und daher im Rahmen der Vergünstigungen gem. § 7 h EStG nicht berücksichtigt werden können:

1. Grundstücksvermessungskosten, Anwalts- und Notarkosten
2. Finanzierungskosten, Geldbeschaffungskosten, Bereitstellungsgebühren
3. Zinsen, Damnum
4. Ablösung von Einstellplätzen, soweit nicht der Nachweis im Baugenehmigungsverfahren gefordert wird.
5. Kinderspielplätze
6. Kanalanschlussgebühren und Beiträge für sonstige Anlagen außerhalb des Grundstückes wie Elt., Gas, Wärme und Wasser, soweit sie nicht im Rahmen der Modernisierungsdurchführung anfallen.
7. Ausbaukosten, die über den angemessenen Standard hinausgehen (Luxusaufwendungen), es sei denn, sie gehören zur historischen Ausstattung eines Gebäudes.
8. Sauna, Bar, Schwimmbecken und anderes
9. Wandmosaiken, Plastiken, Fresken, offene Kamine u. ä., sofern sie nicht zur historischen Ausstattung des Gebäudes gehören
10. Markisen
11. Ausstellungsvitrinen u. ä.
12. Lautsprecher und Rundfunkanlagen (z. B. für Cafes, Gaststätten usw.)
13. Kosten für bewegliche Einrichtungsgegenstände (z. B. Möbel, Regale, aber auch Lampen, Lichtleisten, Spiegel, Gardinenleisten, Teppiche und Teppichböden, sofern sie nicht auf den Rohfußboden verlegt oder aufgeklebt sind)
14. Waschmaschinen, auch wenn sie mit Schrauben an einem Zementsockel befestigt sind
15. Einbaumöbel, hierzu gehören auch Küchenmöbel mit Ausnahme einer Spüle einschl. Unterschrank in Standardausführung. Sonderausstattungen wie Mikrowellenherde usw. können nicht anerkannt werden.
16. Reparatur- und Wartungskosten (z. b. für vorhandene technische Gebäudeeinrichtungen).
17. Anschaffungskosten für Geräte, Maschinen, Leitern, Werkzeuge usw.
18. Beiträge zu Sach- und Haftpflichtversicherungen für während der Bauzeit eintretende Schäden (z. B. Bauwesenversicherung)
19. Kosten für Außen- und Gartenanlagen, soweit sie nicht eine Einheit mit einem Baudenkmal bilden und keine Einrichtungen für die Ver- und Entsorgung des Gebäudes sind. Anteilige Kosten der Außen- und Gartenanlagen können jedoch im Einzelfall in Höhe von 3- 5 % des nachgewiesenen Gesamtaufwandes angerechnet werden.
20. Wert der eigenen Arbeitsleistung und Leistungen unentgeltlich Beschäftigter (z. B. Familienangehörige).
21. Kunststoffenster, soweit sie von der Stadt nicht ausdrücklich genehmigt sind.
22. Kosten für Ausbauten und Erweiterungen sowie Dachgeschossausbauten, soweit sie zur sinnvollen Nutzung der vorhandenen Bausubstanz nicht unerlässlich sind.

Die v.g. Aufwendungen, die im Rahmen der Vergünstigungen gem. § 7 h EStG nicht berücksichtigt werden dürfen, können teilweise anderweitig steuerlich geltend gemacht werden. Lassen Sie sich von Ihrem Steuerberater oder dem Finanzamt entsprechend beraten. Die Stadt Quedlinburg stellt die Bescheinigung gem. § 7 h EStG auf Antrag aus.

Das Bescheinigungsverfahren umfasst die Prüfung

1. ob das Gebäude im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegen ist.
2. ob Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 7 h Abs. 1 EStG durchgeführt worden sind.
3. in welcher Höhe Aufwendungen, die die vorstehenden Voraussetzungen erfüllen, angefallen sind.
4. ob und ggf. in welcher Höhe Zuschüsse aus Sanierungs- oder Entwicklungsförderungsmittel gezahlt werden oder worden sind.

Die erhöhten Absetzungen betragen im Jahr der Herstellung und in den 7 Folgejahren 9 % sowie in den darauffolgenden 4 Jahren bis zu 7 % der begünstigten Kosten.